Sabemos que es una gran decisión comprar un inmueble. Es una inversión que como tal, va aparejada de una gran inyección de capital. Es por esto, que debes asegurarte de que conozcas todas las características que tenga la propiedad –no solo las que están a simple vista- para evitar sorpresas y cuidar tu patrimonio. Con esta comentada herramienta lo podrás hacer.
Esta vez hemos preparado –dada la importancia del tema- un artículo un poco más extenso, pero sencillo y fácil de leer, que te permitirá incluso tomarte tu café de la mañana (la gente normal toma café) leyendo esto.
¿QUÉ ES UN ESTUDIO DE TÍTULOS?
Es un informe de la propiedad en la que estás interesado. En otras palabras, para que te hagas una idea, es una suerte de scanner legal que se le hace al inmueble. De esta forma, podremos revisar todo el historial que tenga: respecto a verificar al dueño, conocer dueños anteriores, hipotecas, situación jurídica, entre muchos otros.
¿CUÁLES SON LOS OBJETIVOS?
Podríamos organizarlos en tres órdenes:
A) GENERALES:
Podemos decir –en estrecha relación con la definición entregada- que son:
- Asegurarnos que el actual vendedor de un inmueble se encuentra en condiciones de transferir válidamente el dominio pleno e irrestricto del bien, sin que exista causa que pueda dar lugar a evicción. (En español decimos que quien dice ser el dueño pueda realmente vender la propiedad sin problemas y tú estés tranquilo, ya que podrás adquirirla).
- Descartar la posible existencia de derechos y acciones de terceros que embaracen o perturben la posesión del actual poseedor inscrito. (Que no te encuentres con sorpresas a futuro, en el que aparezca una persona X reclamando algo sobre tu inmueble).
- Verificar el cumplimiento de las exigencias legales en las anteriores transmisiones de dominio hasta la que acredite el derecho de propiedad del actual vendedor. (Permite confirmar que quien asegura ser el dueño tenga dicha calidad).
B) ESPECÍFICOS:
Son aquellos que se podrán ir fijando según la intención del estudio en cuestión y son de carácter un poco más técnico, estos pueden ser:
1) Revisar que los títulos de la propiedad se encuentren en orden:
Estarán «en orden» cuando se cumplan los siguientes requisitos de manera copulativa:
a) El vendedor debe contar con ciertas características: ser poseedor regular y dueño de la propiedad, sin que existan acciones de terceros que puedan interponerse válidamente en contra de él.
b) Vendedor debe también: ser propietario pleno del inmueble. Debemos prestar especial atención a que su dominio no se encuentre limitado por gravámenes fiduciarios, usufructos, servidumbres prediales, hipotecas u otros similares.
c) La propiedad debe: No estar afecta a prohibiciones o restricciones, ya sean legales, judiciales o convencionales que impidan o dificulten:
· Realizar la transferencia o venta al comprador.
· Ejercer el derecho del vendedor al libre uso, goce y disposición del inmueble.
d) Revisar que: se haya cumplido la normativa legal y reglamentaria urbanística sobre loteos, urbanizaciones, copropiedad inmobiliaria, subdivisiones y construcciones en el inmueble.
e) El Inmueble debe: no estar afecto a eventuales expropiaciones.
f) El Inmueble debe: no registrar deudas impagas por concepto del Impuesto Territorial.
g) Inmuebles sujetos a régimen de copropiedad: no deben registrar deudas impagas por concepto de Gastos Comunes.
2) Verificar que se cumplan todos los requisitos legales para que la venta sea válida:
Por ejemplo: que se requiera la autorización de incapaces.
3) Verificar que la propiedad pueda ser inscrita a nombre del comprador en el registro conservatorio apenas se perfeccione la venta.
4) Que el comprador pase a ser dueño pleno e irrestricto del inmueble apenas éste sea inscrito a su nombre en el Registro de Propiedad CBR.
C) ESPECIALES:
Corresponden a aquellas solicitudes realizadas por el cliente expresamente y que no dicen relación con el orden de los títulos sino que con requerimientos especiales.
Ejemplo: El cliente podrá requerir que el estudio incluya verificar si una propiedad puede o no destinarse a uso comercial o industrial; si puede o no instalarse un colegio; si puede o no construirse un edificio de 20 pisos; etcétera.
· Para esto necesitamos siempre: revisar el Certificado de Informaciones Previas.
CLASIFICACIÓN:
Tampoco existe a nivel legal, sin embargo la fijamos para efectos que la información quede más clara:
A) PREVENTIVOS:
Te va a permitir que tu abogado te informe si el inmueble que quieres comprar es realmente de quien dice ser el dueño o es objeto de alguna situación indeseada. De esta manera estarás evitando una estafa o un problema a futuro.
B) PREPARATIVOS:
Revisar que todos los documentos y papeles necesarios para hacer la compraventa estén en perfecto orden.
¿QUÉ DOCUMENTOS NECESITO PARA MI ESTUDIO DE TÍTULOS?
Perfecto, ya tenemos la idea clara desde un punto de vista “más teórico”, pero lo realmente importante es saber que documentos revisar a la hora de investigar, ya que como podrás suponer, el universo de papeles y certificados es bastante amplio.
Es por esto que señalaremos los esenciales y aquellos que podrían ser prescindibles, según el caso a caso:
A) ESENCIALES SIMPRE:
Aquellos que no pueden faltar nunca, siempre deben ser analizados:
1) Copias:
- De escrituras de compraventa y demás títulos traslaticios de dominio hasta enterar el plazo de 10 años.
- De las inscripciones en el CBR de los títulos traslaticios de dominio hasta enterar el plazo de 10 años.
- De la inscripción del vendedor en el CBR con certificado de su vigencia, emitida con fecha no anterior a 30 días.
2) Certificados:
- De Hipotecas y Gravámenes, de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar (GP), que comprenda a lo menos un período de 30 años, emitido con una fecha no anterior a 30 días.
- De no expropiación Municipal y del SERVIU, emitidos con una fecha no anterior a 30 días.
- De recepción final de las construcciones existentes en el inmueble, de derechos de aseo al día y número domiciliario, cuando proceda.
- Que apruebe la venta por pisos y departamentos o que la propiedad está acogida al régimen de copropiedad inmobiliaria, en su caso.
- Solicitado ante la Tesorería, para acreditar que el inmueble no registra deuda por concepto del Impuesto Territorial o en caso de que se consigne la existencia de alguna deuda, los documentos que acrediten su pago.
- En caso de que la propiedad esté sujeta a régimen de copropiedad inmobiliaria: se deberá solicitar al administrador del condominio respectivo, de forma que se logre acreditar que el inmueble no registra deuda por concepto de gastos comunes o en caso de que se consigne la existencia de alguna deuda, los documentos que acrediten su pago.
- De vivienda social, de ser el caso.
- De avalúo fiscal.
B) SEGÚN EL CASO A CASO:
Van a variar los documentos que debemos revisar según la situación particular que se nos presente:
1) Exigencia de Títulos anteriores a 10 años se debe verificar:
· La regularidad de las inscripciones conservatorias.
· El estado civil de alguna de las partes.
· El transcurso del plazo de prescripción extintiva de alguna acción resolutoria por saldo de precios adeudados u otras obligaciones similares.
2) Al existir un Mandato:
a) Debemos solicitar:
· Copia de las escrituras de mandato. Caso en el que en alguna de las ventas anteriores el vendedor comparece por mandato.
· Copia de la escritura de delegación de mandato y copia de la escritura de mandato. Caso en el que en alguna de las ventas anteriores el vendedor comparece por delegado del mandatario.
b) Revisar la antigüedad del mandato:
· Se debe exigir que las escrituras de mandato y delegación del mismo no antecedan en más de 1 año a la fecha de la respectiva transferencia. Caso contrario, debemos solicitar el certificado de vigencia en el Archivo Judicial y en el Registro de Comercio del CBR.
3) Si el vendedor es una Persona Jurídica se deberá presentar:
a) Acreditación de la personería de los representantes y sus facultades mediante:
· Copia de escritura pública respectiva o de la reducción a escritura pública del documento correspondiente (Por ejemplo: Acta de Sesión de Directorio que le otorgó poder).
No aplica el ejemplo, si el Acta se insertó parcial o totalmente en la respectiva escritura.
b) Antecedentes complementarios que se podrían requerir:
· Certificado notarial que acredite la composición del directorio conforme al art. 135 de la Ley de Sociedades Anónimas.
Se busca confirmar que las personas que comparecen en la sesión efectivamente integraban el directorio a la fecha de la venta. En caso de que la venta haya sido anterior al directorio actual, se debe solicitar un certificado al directorio actual.
· Evitar requerir los antecedentes legales parciales o completos de la persona jurídica de que se trate – a veces es dificultosa su recopilación-, salvo en los siguientes casos:
Cuando el inmueble es aportado a una sociedad.
Revisión del pacto social para conocer las facultades de los apoderados.
· Copia de la reducción a escritura pública en que conste la aprobación de la enajenación por parte de la Junta Extraordinaria de Accionistas. Caso en que inmueble que se pretende vender representa más del 50% del activo de la sociedad.
En caso de no representar más del 50% del activo de la sociedad, se requerirá un certificado del contador o del Gerente General de la sociedad, u otros similares.
4) Estado Civil:
Existe una suerte de regla general: En la que se establece lo que se llama la “presunción de veracidad”. Esto en simples palabras, es que se toma como cierta la declaración de estado civil que las partes realicen en las escrituras públicas que conforman los títulos del inmueble.
- Prueba de los diferentes estados civiles:
a) Solteros: Se requiere una declaración jurada ante notario de 2 personas capaces.
b) Viudos:
· Una opción es presentar el certificado de matrimonio anterior y el certificado de defunción del cónyuge respectivo.
· También puede solicitarse que el compareciente viudo acredite que no ha contraído nuevo matrimonio con la declaración jurada ante notario de 2 personas capaces.
c) Anulados o divorciados:
·Presentar el certificado de matrimonio anterior. Debe contar con la nota en que conste el divorcio o nulidad.
d) Casados:
·Mostrar el certificado de matrimonio.
5) Régimen de Bienes del Matrimonio:
En nuestro país tenemos diferentes regímenes matrimoniales que permiten organizar el patrimonio del matrimonio. Se podrá acreditar con el certificado de matrimonio y la respectiva anotación de separación de bienes o de participación en los gananciales.
· Prueba del patrimonio reservado de la mujer casada (art. 150 CC.):
Debe constar en el título respectivo que la mujer obra dentro de su patrimonio reservado. Además deben haberse insertado 2 o más instrumentos públicos o privados, esto permitirá demostrar que la mujer ejerce o ha ejercido recientemente una profesión u oficio.
· Prueba de los matrimonios celebrado en el extranjero:
a) Separados de bienes según art. 135 inc. 2 CC.:
Deben indicarlo en la venta y debe presentarse una copia del certificado de matrimonio, legalizada, traducida y protocolizada en Chile.
Excepcionalmente, se puede solicitar declaración jurada de 2 testigos que indiquen que no han inscrito el matrimonio en Chile pactando el régimen de sociedad conyugal.
b) Sociedad conyugal o participación en los gananciales:
Respaldarlo con una copia de la inscripción del matrimonio en el registro de la 1º Sección de la comuna de Santiago del Registro Civil, en el que constará el régimen de bienes de que se trate.
6) Sucesión por causa de muerte:
Si el actual vendedor o alguno de los anteriores hubiesen adquirido el bien por esta vía, se exigirá:
a) Según el tipo de Sucesión:
· Testada:
Una copia de la inscripción del decreto judicial que otorga la posesión efectiva en el Registro de Propiedad del CBR correspondiente al Departamento en que se haya pronunciado, y en el lugar del inmueble.
· Intestada:
Presentar una copia de la resolución administrativa que otorgue la posesión efectiva (PE) y constancia de su inscripción en el Registro Nacional de Posesiones Efectivas y en el Registro de Propiedad del CBR del lugar en que se otorgó la PE y del lugar en que se encuentran los inmuebles.
b) Constancia de la inscripción del testamento en el Registro Nacional de Testamentos (cuando proceda) y copia de la Inscripción del testamento en el Registro de Propiedad del CBR correspondiente al Departamento en que se haya pronunciado, y en el lugar del inmueble.
c) Copia de la inscripción especial de herencia a nombre de los herederos:
Que se haya insertado o se inserte en la escritura respectiva el comprobante de pago del impuesto de herencia o su exención, o la autorización del SII para la enajenación.
7) Antecedentes específicos para aquellos casos en que el actual vendedor o alguno de los anteriores hubiere adquirido el inmueble por:
a) Cesión de derechos hereditarios:
La cesión debe constar por escritura pública.
b) Legados:
· Se exigirán ciertas copias:
Copia autorizada del auto de posesión efectiva o de su inscripción.
Copia autorizada del testamento o su inscripción.
Copia de la escritura pública de entrega del legado, que puede ser:
> Certificado de pago de impuesto.
> Certificado de exención de impuesto.
Copia de la inscripción de la escritura de legado en el Registro de Propiedad CBR.
c) Donación:
· Se exigirán ciertas copias:
Escritura Pública de la donación.
Insinuación y pago o exención del impuesto de donación.
De las inscripciones correspondientes.
d) Permuta entre inmuebles:
· Se exigirán todos los antecedentes del inmueble permutado.
e) En los casos de saldo de precio insoluto:
· Debemos distinguir se ha renunciado o no a la acción resolutoria:
Si se renunció:
No se exigirá acompañar escrituras de cancelación de saldos de precio adeudados si se acredita mediante copia de la escritura pública respectiva que el vendedor ha renunciado a la acción resolutoria.
No se renunció:
Se deberá exigir escritura de cancelación del saldo de precio.
COSAS A CONSIDERAR SEGÚN LA CALIDAD DE LA PROPIEDAD:
Nos referimos si el inmueble tiene la calidad de Predio Urbano o Predio Rural:
1) Si es un Predio Urbano:
Necesariamente deberás poner atención al plano regulador de la comuna para observar si te impone alguna restricción.
2) Pero si un Predio Rural:
En caso de que tengas ganas de realizar un loteo, deberás verificar que cuenta con condiciones de habitabilidad y las condiciones del terreno te permiten solicitar una autorización de subdivisión del suelo rural para fines habitacionales y proyecto de loteo.
FAQ:
1) ¿Quién debe pagar el estudio de títulos?
Por regla general, es el vendedor quien debe facilitar todos los documentos y antecedentes necesarios, sin embargo, es el comprador quien debe pagar por el ET.
2) ¿Dónde encuentro los documentos que necesito para el estudio de títulos?
Son varias las instituciones a las que deberás consultar, lo bueno es que no es necesario ir a todas físicamente, dado que podrás solicitarlas de manera online. Las principales son:
a) Conservador de Bienes Raíces del lugar del inmueble.
b) Serviu.
c) Municipalidad respectiva.
d) Servicio de Impuestos Internos.
e) Registro Civil.
f) Tesorería General de la República.
3) ¿Cuánto tiempo toma hacer un estudio de títulos?
Esto es relativo, dado que va a depender de las características de cada propiedad. Sin embargo, si es uno sencillo podría ser en un par de semanas.
4) ¿Tiene validez un estudio de títulos realizado sobre uno anterior?
No hay problema. Eso sí es importante tener en cuenta que el estudio anterior debe haber sido realizado por un abogado conforme a las pautas del Colegio de Abogados.
La función de este nuevo estudio que se encargue será la de examinar aquellos antecedentes correspondientes a hechos posteriores no comprendidos en el estudio de títulos anterior.
Es clave que se indique de manera expresa que el abogado se ha basado en un estudio de títulos anterior.
5) ¿En qué estado deben estar los documentos aportados por el vendedor?
Debemos distinguir ciertos aspectos:
a) En original o fotocopias autentificadas ante notario:
Claramente es el ideal, sin embargo no siempre se tienen.
b) Fotocopias simples:
· Será al criterio del abogado del comprador.
· Pero igualmente el abogado del vendedor tiene el deber de verificar que los antecedentes sean fidedignos.
c) Documentos extendidos en el extranjero, tienen requisitos especiales:
· Deben estar legalizados.
· Traducidos por el Ministerio de Relaciones Exteriores de Chile, en caso que corresponda.
· Protocolizados en una Notaría de Chile.
· Excepcionalmente: Las escrituras públicas extendidas ante un cónsul de Chile en el extranjero, bastará la legalización.
d) Documentos insertos en una escritura pública:
Es importante tener en consideración, que esos documentos a los que se hace referencia, tendrán valor en la medida que el notario deje constancia en la misma escritura que se le ha exhibido el original. (Por ejemplo: Certificado de matrimonio; Certificado de pago de impuesto territorial, etc.).
6) ¿Cuáles son los posibles resultados de un estudio de títulos?
a) Que este todo en perfectas condiciones:
Esto quiere decir que podrás estar tranquilo de que no va aparecer un tercero diciéndote que tiene algún derecho sobre la propiedad que quieres comprar.
b) Arroja que existe algún inconveniente:
Tendrás la posibilidad de corregir dicha situación antes de concretar la compra o incluso desistirte de está que pretendías realizar.
7) ¿Qué debo hacer una vez que el estudio de títulos que encargue está listo?
Asumiendo que como primer paso se firmó una Promesa de Compraventa (instrumento que te permite asegurarte un derecho de compra mientras esperar el resultado del estudio de títulos). Una vez que se te haya entregado y este haya arrojado que esta todo en perfectas condiciones, debes:
a) Firmar el contrato de Compraventa:
Debes coordinar con el vendedor para ir a firmar en alguna notaría.
b) Proceder a realizar la inscripción ante el Conservador de Bienes Raíces:
Debes llevar una copia del contrato de Compraventa que te dio el notario, para que sea inscrito y de esta manera aparecerá en el registro correspondiente que tú figuras como dueño.
Realizados estos dos pasos eres el nuevo propietario, ¡Felicitaciones!
8) ¿Cuándo es útil un estudio de títulos?
Una vez que hayas realizado la compraventa, tras cerciorarte mediante el ET. Si viene un tercero, podrás defenderte utilizando este documento como evidencia.
Si necesitas ayuda con tu estudio de títulos, ¡no dudes en contactarnos!
Maximiliano Lagos Pérez.
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